Conséquence d’une demande en logements très élevée dans une commune à l’attractivité très forte, le prix du mètre carré à Saint-Rémy s’est encore enchéri ces dernières années, restant le plus élevé du département, devant Aix-en-Provence et la Ciotat (source : Fnaim). Pour les élus municipaux, c’est un véritable défi que de rééquilibrer en faveur des Saint-Rémois, et dans un cadre règlementaire très contraignant, un marché immobilier mondialisé. Dans ce but, ils activent tous les moyens à disposition pour favoriser la création de logements à destination des revenus les plus modestes et lutter contre les logements vides ou vacants.

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Yves Faverjon, premier adjoint chargé de l’économie et du tourisme, fait le point sur l’action municipale dans ce domaine.

Journal de Saint-Rémy : La commune manque manifestement de logements pour héberger tous ceux qui souhaitent vivre à Saint-Rémy. Quels sont les projets immobiliers en cours ?

Yves Faverjon : À l’échéance 2026, plus de 300 logements supplémentaires, dont les permis ont été accordés, devraient arriver sur le marché : 20 au chemin de Servières et Cadenières, 20 avenue Taillandier, 58 avenue Théodore-Aubanel, 61 au Valat-Neuf, 8 de plus à Ussol, auxquels s’ajoutent les 152 logements du quartier des Cèdres, qui étaient bloqués depuis novembre 2020 et dont le chantier va bientôt démarrer.

JDSR : Comment la municipalité peut-elle faire face à l’envolée des prix de l’immobilier ?

Y.F. : Il n’y a malheureusement pas de solution-miracle pour les communes qui ont besoin de davantage de logements, et si possible à des prix accessibles. Il faut en priorité rééquilibrer l’offre avec la demande, variable selon les types de population, et nous travaillons pour cela sur plusieurs pistes.
La première est d’encourager les propriétaires de résidences secondaires à les remettre sur le marché de la location longue. Dans ce but, nous avons voté en septembre 2023 la majoration de 30% de de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), qui vise également à compenser la perte de la taxe sur les logements vacants, désormais perçue par l’État, et d’autres dotations de l’État.

Saint-Rémy vue du cielLa deuxième piste est celle de l’OPAHRU (opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain), qui cible l’offre de logements déjà existants, et que nous avons engagée dans le cadre du dispositif Petites Villes de demain (PVD). L’étude préalable a conclu fin février à la nécessité de la mettre en œuvre, sur une durée de 3 à 5 ans.

Pour résumer, l’OPAH-RU accompagne les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, dans leurs projets de travaux, en agissant aussi bien contre la précarité énergétique, l’adaptation des logements à la perte d’autonomie des séniors comme alternative au placement en institution, l’habitat indigne ou dégradé, la vacance des logements ou encore contre les difficultés spécifiques des copropriétés, souvent en situation de fragilité financière ou administrative. Cet accompagnement se traduit par du conseil gratuit et du financement partiel des travaux par l’ANAH (Agence nationale d’amélioration de l’habitat) et d’autres partenaires, comme le Département, la Région ou la Banque des territoires.

L’OPAH permet d’agir sur l’existant sans mobiliser de foncier. C’est un dispositif qui améliore le parc de logements en aidant les propriétaires. Il peut aussi inciter les propriétaires de logements saisonniers à changer leur pratique au bénéfice d’une location classique et pérenne. Tout le monde peut ressortir gagnant.

JDSR : Est-ce que la municipalité compte encadrer les logements touristiques Airbnb, qui réduisent l’offre de logements pour les locaux ?

Y.F. : En effet, la location saisonnière de type Airbnb, très abondante à Saint-Rémy car nous sommes une ville touristique très attractive, nous affecte comme de nombreuses autres communes, et pour l’heure, les capacités d’action des élus sont limitées. C’est pour répondre à leur désarroi que le Parlement cherche actuellement à remettre à plat la règlementation.
L’un des axes de cette loi serait d’aligner la fiscalité de la location saisonnière et de la location longue durée, car pour le moment, la fiscalité est plus avantageuse pour la location saisonnière. Par ailleurs, celle-ci ne nécessite même pas de diagnostic de performance énergétique, au contraire de la location longue ; c’est absurde !
Il est encore trop tôt pour savoir ce qu’imposera la loi finale, mais nous y serons particulièrement attentifs. Si celle-ci autorise les communes comme Saint-Rémy à plafonner le nombre de logements Airbnb, nous serons très intéressés pour l’appliquer.

JDSR : Ces pistes consistent à accroître le nombre de logements sur le marché, mais comment proposer des logements aux revenus les plus modestes ?

Y.F. : C’est là notre quatrième piste : celle du bail réel solidaire (BRS), que nous envisageons de mettre en place pour les 30 logements prévus à la Roche, au sud du nouveau Mas de Sarret. Ce dispositif a été créé par le gouvernement pour permettre l’accession à la propriété de ménages non éligibles au logement social mais n’ayant pas non plus les moyens d’acheter au prix actuel du foncier. Le principe du BRS est la dissociation du foncier et du bâti : le bénéficiaire n’est propriétaire que du bâti (le logement). La parcelle sur laquelle est construite le bien reste la propriété d’un office foncier solidaire (OFS, équivalent d’un bailleur social dans le parc locatif). Ce type de montage permet d’acheter un bien en moyenne 30% moins cher que le prix actuel.
Un autre avantage est que l’accès à ce dispositif est règlementé, selon certains critères et sous plafond de ressources, sans possibilité de louer le logement de façon saisonnière.

JDSR : Pourquoi la ville ne plafonne-telle pas les loyers comme à Paris ?

Y.F. : En effet, il existe un dispositif d’encadrement des loyers, mais il s’agit d’une mesure expérimentale et très localisée, notamment sur les grandes agglomérations. Nous sommes très attentifs au retour d’expérience des zones concernées, qui nous permettra de prendre connaissance des effets bénéfiques mais peut-être aussi pervers de cette mesure. Si l’expérimentation est prorogée, nous disposerons ainsi d’éléments factuels pour évaluer la pertinence de demander à intégrer ce dispositif d’encadrement des loyers.

(Cet article est paru dans le Journal de Saint-Rémy-de-Provence n°78)

QUARTIER DES CÈDRES : C’EST POUR QUAND ?

Les recours contre le permis de construire ayant été rejetés par la justice, ce projet tant attendu va enfin pouvoir voir le jour. Les travaux débuteront entre fin mars et début avril, pour une livraison des logements fin 2025 ou début 2026.

À l’heure où nous publions ces lignes, il ne reste plus que 5 T4 disponibles à la vente (4 en appartement, 1 en maison) sur les 152 logements du projet. « Comme nous l’avions prévu, 90% des acquisitions ont été faites par des Saint-Rémois », souligne le maire Hervé Chérubini. « Les 35 logements réservés aux primo-accédants ont tous été achetés par des habitants de la commune. C’est une très bonne chose pour Saint-Rémy ! »

DES LOGEMENTS POUR LES TRAVAILLEURS SAISONNIERS ?

Le manque de logements conduit à un autre effet secondaire : la difficulté pour les entreprises locales (hôtellerie, restauration, agriculture…) de recruter du personnel vivant sur la commune. « C’est un autre enjeu qu’il est nécessaire de prendre en compte, en plus du logement à l’année, » insiste Yves Faverjon. « Aujourd’hui les employeurs se débrouillent, mais c’est un vrai frein à l’embauche. »

Pour contribuer à le résoudre, la commune travaille en concertation avec la Chambre de commerce et d’industrie du Pays d’Arles (CCI) qui porte un projet d’hôtels d’entreprises intégrant du logement pour travailleurs saisonniers.

ÉVITER LES IMPAYÉS, DÉSAMORCER LES CONFLITS

Il arrive parfois que des expériences malheureuses avec un locataire indélicat ou mauvais payeur dissuade certains propriétaires à louer leur bien en longue durée. À l’inverse, il arrive que des propriétaires peu scrupuleux proposent à la location des biens insalubres, qui plus est à un tarif très élevé. « Dans les deux cas, cela affecte la disponibilité de logements décents », expose Françoise Jodar, adjointe au maire chargée des affaires sociales.

Pour désamorcer le plus tôt possible les conflits et accompagner bailleurs et locataires, le Centre communal d’action sociale (CCAS) a mis en place une « commission de coordination des actions de prévention des expulsions » (Ccapex), qui réunit des représentants de l’État, du Conseil départemental, de la mairie, de la Caf, de l’Adil, de l’Udaf…

Dans les situations liées aux impayés de loyer, la Ccapex réfléchit aux solutions à apporter aux locataires en difficulté, les aide à maîtriser leur budget ou propose une aide au relogement ; elle peut aussi soutenir les propriétaires dans les démarches au titre des expulsions locatives. « Grâce à la Ccapex, nous parvenons ainsi à remotiver les parties prenantes, et dans la plupart des cas nous évitons les expulsions. »

En parallèle, le service logement du CCAS, en lien avec la police municipale, est engagé dans la lutte contre l’habitat indigne et le « mal-logement ». « Parfois, des logements proposés à la location sont classés comme “indignes”, par exemple au regard de l’humidité, de l’isolation thermique insuffisante, ou d’un réseau électrique dangereux… Nous effectuons environ une vingtaine de signalements par an, avec l’objectif de remettre sur le marché des logements acceptables, dans l’intérêt de tous. »

Cet article a été modifié pour la dernière fois le 4 mars 2024 à 17:00